Når fast ejendom overdrages inden for familien, er det almindeligt at tage udgangspunkt i de såkaldte 15 %- og 20 %-regler. Reglerne giver mulighed for at fastsætte værdien af ejendommen til den offentlige ejendomsvurdering med en vis afvigelse.
Som udgangspunkt kan en ejendom overdrages til en værdi, der ligger op til 15 % over eller under den seneste offentlige vurdering. Hvis ejendommen har fået en ny vurdering efter de nyere vurderingsregler, kan værdien fastsættes med en afvigelse på op til 20 %.
Når der forelægger særlige omstændigheder
Skatteforvaltningen er ikke bundet af værdiansættelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder, som tyder på, at den offentlige vurdering ikke afspejler ejendommens reelle handelsværdi.
I sådanne situationer kan skattemyndighederne tilsidesætte værdiansættelsen og i stedet lægge en anden handelsværdi til grund.
Der foretages altid en konkret vurdering, men en række forhold kan i praksis give anledning til, at reglerne ikke kan anvendes.
Situationer der kan give problemer
Der kan blandt andet opstå særlige omstændigheder, hvis:
- Ejendommen for nylig er blevet handlet til en væsentligt anden pris end den offentlige vurdering
- Der foreligger konkrete købstilbud eller salgsforhandlinger
- Der er optaget realkreditlån, som viser en højere værdi af ejendommen
- Der er foretaget større renoveringer, som gør vurderingen forældet
- Der sker kompensation til andre familiemedlemmer, fordi ejendommen overdrages til en lav værdi.
I sådanne situationer kan skattemyndighederne nå frem til, at værdiansættelsen efter 15 %- eller 20 %-reglen ikke afspejler den reelle handelsværdi.
Den tidsmæssige sammenhæng kan være afgørende
Tidspunktet for forskellige forhold kan også spille en rolle.
Hvis der kort tid før eller efter familieoverdragelsen foreligger oplysninger, der peger på en væsentligt højere handelsværdi – for eksempel en handel med ejendommen eller en finansieringsvurdering – kan det øge risikoen for, at værdiansættelsen bliver tilsidesat.
Jo tættere den tidsmæssige sammenhæng er, desto større er risikoen typisk for, at skattemyndighederne vil anse forholdet som en særlig omstændighed.
Konsekvenser hvis værdiansættelsen tilsidesættes
Hvis skattemyndighederne tilsidesætter værdiansættelsen, kan det få skattemæssige konsekvenser.
Ved familieoverdragelser kan forskellen mellem den anvendte værdi og den reelle handelsværdi blive anset som en gave til modtageren. Det kan medføre gaveafgift, hvis beløbet overstiger den afgiftsfri grænse.
Derudover kan der i visse tilfælde opstå beskatning af ejendomsavance hos overdrageren eller forhøjelse af boafgiften i dødsboer.
Familieoverdragelser kræver ofte en konkret vurdering
15 %- og 20 %-reglerne er fortsat et vigtigt redskab ved familieoverdragelser af fast ejendom. Men reglerne er ikke en garanti for, at værdiansættelsen altid accepteres skattemæssigt.
Derfor er det i mange tilfælde en god idé at foretage en konkret vurdering af situationen, før en familieoverdragelse gennemføres – særligt hvis der kan være forhold, der peger på en væsentligt højere handelsværdi.
